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商品房合同“陷阱”知多少
| 商品房合同“陷阱”知多少
近日，芜湖县消协在对房地产市场调查中发现，购房者在未阅读《商品房买卖（预售）合同》前，开发商就要求消费者签订“定购单”（或“认购书”等），交纳少则1万，多则几万元的定金，并限定消费者在短时间内签订《商品房买卖（预售）合同》。实际上，这样的定金与合同存在大量“陷阱”。
首先，在售楼处签订正式的买卖合同，并支付不少于40％的房款，逾期者视同违约，本定购单自然作废，已付定金乙方不得要求退款。实际上，根据合同法，“定购单”是双方的预约合同，而支付房款是商品房买卖合同生效后消费者应承担的义务，而此时商品房买卖合同尚未签订，焉能要求消费者履行义务？该条将本应由正式合同成立后消费者履行的义务强加给消费者。
又如，定购单不得更名转让，否则甲方将视为定购单无效，已付定金乙方不得要求退款。《合同法》第79条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。此条款限制了消费者的合同权利转让自由，侵犯了消费者依法享有的合同权利。此外，该规定也有悖常理，定好的房子，出于某种考虑，妻子更名为丈夫，父母更名为子女，是生活中常有的事，开发商对尚处于定购阶段就如此限制消费者处分自己的权利，显然过于霸道。
再如，因乙方原因而不能购买该房屋的，乙方所缴定金不得要求退款。根据《解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，在不可归责于消费者的情况下（如双方无法就商品房买卖合同的一些条款达成一致），消费者完全可以要求开发商返还定金，开发商无权单方没收定金。
还有，开发商坚持本定购单最终解释权归开发商所有。对于合同发生争议如何进行解释，我国《合同法》第125条有明确规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。由于上述条款为格式合同条款，对其内容的解释还应按照《合同法》第41条规定的“应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”而对于“最终解释权”，只有处理合同争议的司法机关、仲裁机构才享有，开发商直接将此权宣布归己所有，于法无据。签完定购单以后，消费者的命运就完全掌握在开发商手里，只好任由开发商摆布了。
购房签订正式合同时，开发商用的是《商品房买卖合同》示范文本，但打开该《合同》，“霸气”仍然扑面而来。《合同》中除合同相对方、标的物、价款及付款方式等有待约定外，其余条款的空白部分已由开发商填好，除数字部分用笔书写外，其余文字部分均用印戳加盖，另外文本最后附加有7个补充条款。据售楼负责人介绍，他们与购房者用的是这些填好的合同，消费者没有商量的余地。
比如，当产权登记面积与约定面积发生差异时，《商品房司法解释》第14条规定的面积差异处理原则是开发商交付的房屋与约定不符，误差达到一定比例时，消费者有权选择退房和要求赔偿。而开发商的上述规定剥夺消费者的退房和要求赔偿的权利，免除了开发商交付的房子“注水”和“缩水”应承担的责任。如此一来，无论开发商交付的房子是“注水”和“缩水”，开发商均无须承担任何责任。实际损失都转嫁给了购房消费者。
《商品房司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具有确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载明商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。一些开发商所作广告有夸大的内容，但他们以签订合同为准，免除了在广告宣传中应承担的责任，使购房者上当。
开发商的这些做法，违背了《合同法》规定的自愿、公平和诚实信用原则，以及《消费者权益保护法》赋予消费者的自主选择权，是对消费者权利的严重侵犯。因此，消费者在交纳定金前一定要求开发商提供《商品房买卖合同》及有关补充规定，弄清自己的权利义务，对于显失公平的条款，坚决要求对方修改，不要在开发商的口头承诺下草率签字。
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