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产权商铺怎降低风险 |
产权商铺怎降低风险
很多投资者有这样的疑问，既然存在那么多的风险，产权式商铺到底能不能碰。记者请教了法律界人士。专家认为，作为一种便捷的投资方式，产权式商铺也不宜被一棍子打死。法律上还是有不少方法能够降低其风险的。南京雨花法院研究室的张法官告诉记者，产权式商铺签订的返租合同，的确是对于投资者不利。从他们审理的一些相关纠纷也看出，一旦出现经营危机，开发商会毫不犹豫地拖欠业主应得的回报。因为他们知道，业主是不可能要求法院解除租赁协议的，而屈指可数的违约金，对于开发商已经获得的暴利来说也是微乎其微。审判实例也是如此，业主告到法院多半只是要求开发商按时支付，几乎没有人要求解除合同。因为一旦解除了与开发商的租赁合同，就违背当时投资产权式商铺的初衷了。据他了解，当初大世界商场单方面降低回报比例，虽然也有业主告到法院，最后也是不了了之。关键在于，合同对开发商违约的惩罚过低。
投资者与开发商之间，既有买卖关系，也有租赁关系，两者有着必然的联系。买卖合同实际是建立在租赁合同之上的。所有的投资者是看上开发商返租的承诺，才决定购买产权式商铺的。但是租赁合同对于买卖合同却只字未提。一旦开发商违约，租赁合同只赋予投资者解除租赁合同的权利，没有赋予投资者解除买卖合同的权利。设想一下，如果租赁合约中规定，如果开发商不按时支付租金，或是单方面降低租金标准，投资者不但有权收回商铺，还可以要求退房还款，还有哪个开发商敢随意违约？正是因为开发商早就料到投资者不会要求收回商铺，才会如此肆无忌惮。
另一方面，合同中对于履约方的担保条件没有涉及。作为所有者，业主将商铺交给开发商经营就已经完成了合同义务。而开发商需要很长一段时间不断支付租金。合同没有要求开发商对于自己支付租金的行为提供担保。开发商付租金全靠开发商的自觉。一旦开发商没有信用，投资者很可能一无所获。
最后法官建议投资者，在选择产权式商铺时，不要被高回报冲昏了头脑，要通过综合考察周遍商铺的价格、回报、租金，选择一些优良的商铺进行投资。在签订返租协议的时候更要多加小心，最好能约定，一旦出现违约现象，投资者有权解除买卖合同，收回购买商铺的本金。如果这点存在难度，也应当要求开发商为今后的回报提供优质的担保，如开发商名下的不动产、或是要求信誉好的企业提供连带担保。保证即使出现开发商无力兑现回报的时候，投资者也能尽量减少损失。
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