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销售出租双重疲态 |
销售出租双重疲态
和大型SHOPINGMALL、封闭式小产权商铺相比，沿街商铺、社区商铺成为未来受到政府鼓励的商业地产模式。但受今年宏观调控影响，上海目前的社区底层商铺却呈现销售与出租的双重疲态
“社区商铺零碎繁多，其销售与经营情况是找不到具体的统计数据的。但是我们的感觉是，状况普遍不好。”信义房产商仲部经理孙翔对《第一财经日报》说。孙翔所在部门专门负责一、二手商铺的租售业务，社区商铺难卖、难租是他直观的市场感受。据上海某大型房地产公司的部门经理介绍，该公司在浦东一知名楼盘也在经历商铺销售的困境。“一些位置不好的商铺，比如所临街道还没建成熟，其价格已经降到7000多元，和住宅是一样的价格。但是还是不好卖。”上述工作人员告诉记者，由于市场不好，四期房源甚至全部封盘。
据了解，该楼盘底层商铺最高价格曾卖到每平方米12000至15000元。小区居民告诉记者，即使已经在经营的商铺，盈利状况也普遍不好。“熟食店、面包店、音像店、玩具店、宠物店、美发店，开了很多也关了很多，租户经常换。”一位居民介绍说。
新铺难卖
据记者了解，遇到这种情况的楼盘不止一家。一位房地产开发企业人士向记者介绍，一些开发商账面上的销售收入也许很多，但是如果加上没有卖出去的商铺和车库，真正的利润就变得很少了。
对于新铺难卖的原因，某业内人士称，一些楼盘的开发商看到商铺的高价格带来的盈利空间，在楼盘设计之初就提高了商铺比例。上海合生珠江房地产开发有限公司（下称“合生珠江”）宋悦青表示：“如果在没有对周边商业消费能力进行科学考察和估算的情况下，盲目开发社区商铺，无疑将造成区域性的业态饱和。”
目前，合生珠江在杨浦区的珠江香樟南苑和位于松江新城的珠江新城都已经进入商铺销售的收尾期。据了解，珠江新城商铺曾经在去年底赴温州推介。但宋悦青认为，由于松江新城的人口导入还需要两到三年时间，其商铺的经营前景将在两至三年后才能够完全体现。
与此同时，位于上海市中心区域的高价位公寓——国际丽都城也面临社区商铺销售难题。据负责国际丽都城商铺销售的中瑞房地产经纪有限公司张志彤介绍，由于其物业条件，可能会有销售阻力。
他所说的物业条件是指，动辄上千万元的商铺总价。“由于总价较高，投资者贷款又比较困难，加上宏观调控对住宅市场的影响，投资者投资商铺更为谨慎了。”张志彤说。据了解，目前，国际丽都城正在考虑向海外基金等机构打包出售其商铺。但在宏观调控中，基金进入的可能性不大。
不过，张志彤认为，从商业角度分析，沿街社区商铺只要品质好，并且商业氛围成熟，其总量还不存在饱和一说。和综合的商业中心不同，社区商铺不能起到主动带动周边商业的作用，只能依靠周边人气提升自身商业氛围。他表示，国际丽都城的成熟商业环境是其价值的重要保证。
旧铺难租
此外，宏观调控后，房产中介从社区商铺的退出给商铺出租以沉重打击。据中介企业内部估计，近5个月二手中介门店关店近三成，仅近两个月就有3000多家中介企业注销。而上海房地产中介机构总数已由高峰时的2万家降至目前的8000余家。
据孙翔介绍，房地产相关的36个行业都受到不同程度影响，其中一些可能租在社区商铺中的行业，如建材业、装饰装修业、广告业等都增加了关店量。而传统的餐饮、美容等行业无法添补空置门店。
据市场人士预计，明年初还会有中介企业出局、门店关闭现象出现，受此影响，社区商铺出租仍趋冷淡。
开发商应摆平心态
对于众多的阻碍商铺销售的原因，开发商们自认为最主要的原因仍是价格问题。“这个时候，开发商心态不要太狠，开价不能太高。”某开发企业人士说。
例如，同样在杨浦区的平凉路上，两个社区商铺的单价分别为22000元和29000元。一般而言，以该地段普遍的租金水平及平均5%的投资回报率计算，开发商是可以反推销售价格的。上述两个价格一对比，就很清楚后者的定价偏高了。
“无论是投资者还是银行，都会对物业投资回报以及资质进行考查。”这位业内人士向记者介绍，目前，客户购买商铺的自有资金比例应达到五成。所以，定价对于商铺销售来说还是最重要的环节。
但是，业内人士同时认为，社区商铺的租售疲态只是受宏观市场影响的短期现象。此前，由商务部牵头，中国人民银行、建设银行、国务院法制办和中国城市网点建设管理联合会共同发起的对全国商业地产的调查活动中，中国城市商业网点建设管理联合会相关人士曾介绍，在规范和限制大型集中商业的同时，社区商铺作为居民生活配套的重要内容，未来将有更好的发展空间。
“毕竟时间越久，商业气氛越浓，尤其是沿马路的商铺。因此相对住宅而言，社区商铺其实也具有更好的保值性。”宋悦青表示。
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