|
|  |
 |
深圳商铺热点外围扩散
| 深圳商铺热点外围扩散
根据深圳市规划与国土资源局近日在其官方网站上发布的2004年深圳房地产市场发展趋势预测显示，2003年深圳商业用房销售有所减少，但仍保持着前年的销售规模，实际销售量高于1998至2001年平均销售水平近两倍，商服物业买卖需求继续旺盛，价格持续上涨。鉴于目前商业用房市场需求旺盛的趋势，预计2004年商业用房市场将继续呈现景气局面，商铺价格将保持稳中有升。然而自去年开始，由于关外商铺的大量推出以及一些隐性供应的逐渐明朗化，业界对商铺市场尤其是关外龙岗中心城一带的商铺供应一直存在隐忧，因此供过于求的说法一直不断。在此前提条件下，支撑今年商铺价格继续上涨的又是什么呢？对此，有地产界人士分析认为，整体看好是商业用房的大方向，但是，各片区的价格走势各有特点，福田南山是热点，关外商圈也将形成。
供求关系决定价格上升
有关专家指出，从整个商用物业的发展来看，整体的价格上升是可以预见的。至祥投资策划公司总经理周玮认为，从商用物业的发展前景来看，不仅价格上升，而且涨幅会较大。因为深圳的经济发展是有爆发力的，发展速度快，而且由于有各种政策的利好支持，例如去年的CEPA、西部通道的开工等等，对整个投资环境的前景作出了很好的描画，而商用物业本身的投资回报率高，出租率相对住宅更高，所以也是一种受欢迎的投资物业。
周玮指出，深圳人的投资潜力是不可低估的，深圳目前的投资量仅仅是2000元/人，这对于深圳人的收入水平来讲，还有很大潜力可以挖掘。加上深圳国际化进程的加快，外部资金也在不断融入，在政策的激励之下，深圳加入投资行列的人会更多，对投资商用物业的需求也会更大。而深圳市内商用物业的供应量的增长并不明显，所以从供求关系来说，商用物业的价格上升是可以预见的。至于具体的升幅，因为商用物业的计算方式和付款方式的难以统计，目前没有很精确的数字。
政策因素引发格局变化
就目前的情况分析，价格的涨升，并不是各个位置都一样的。周玮认为，目前商用物业的热点正在走向分散，关外的商用物业发展迅速，会成为一种趋势。随着关内人向关外迁移居住，关外商圈正在形成和扩大。在关内，如南山、福田等，由于日渐成熟，供应量减少，虽然价格上升很快，但是由于已相当高企，上升空间有限。她认为，目前商业的热点已经不是像以往靠自然形成，投资更要关注政府的规划，理解政府的发展方向，规划将引导新的商圈格局的变革。例如地铁、西部通道，以及卫星城的规划，对商圈格局将带来很大的影响。目前，商圈格局的变化是风雨欲来，这些震荡将带来各区域商用物业的价格震荡。
租赁畅旺支撑物业升值
商用物业投资前景的参考还来自于三级市场的租赁情况。根据世华地产总经理梁文华的分析，目前租金增长迅速的是南山和福田，尤其福田的华强北地区，需求比较旺盛。关外的商用物业的租赁也很有起色，例如龙岗、宝安的表现就相当看好。但是作为老区的罗湖，自从去年“非典”使部分饮食业倒闭，以至后振乏力，表现出租金微微下调。而且罗湖区由于开发较早，产品结构相对落后，一些商业正在从这里转移到投资环境更为理想的福田中心区。所以，罗湖在竞争面前出现疲态，虽然这个区域的新物业也不多，但是这将影响到罗湖现有商用物业的转手价格。福田是目前租金最高的地区，前景也最被看好，它表现出来的特点是高档物业居多；南山区由于开发量大，入住人口增加，自去年开始，商用物业升值迅速，但是以大众商业为特色，所以租金水平并不是非常高，其价格也在中等水平。
| |
|
|
