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深圳商铺市场推出新亮点
| 深圳商铺市场推陈出新亮点纷呈
南方网讯 2003年深圳商铺市场不断推陈出新。首先是出现商铺开发投资新的热点区域，继2002年由传统的商业旺地罗湖区转向南山区之后，2003年商铺热点迅速转向原来波澜不惊的龙岗区；其次是随着商战的日益激烈，新的商业业态层出不穷，摩尔、商业步行街、现代专业市场相继涌现，对传统商业形成挑战；其三是白领投资新力量闪亮登场，成为2003年商铺投资新税。
龙岗———商铺热点新区域
2000年以前，罗湖作为深圳发展最成熟的行政区，拥有东门和人民南两大核心商圈，一直是商铺开发和投资热点区域，罗湖商铺市场在迅速走向成熟的同时，其开发成本和投资成本随之增长，商铺的成长空间越来越小，导致投资风险增大，商铺开发与投资锐减；而福田华强北尽管后来居上，但由于主力商圈商铺多由厂房改造缺少可售性商铺，其历年销售的商铺多集中于福田商业次中心和社区组团；2001年后，随着深圳城市重心的西移，南山在住宅开发热火朝天之后，商铺市场厚积薄发，先后推出了集美堂家居广场、保利城友谊名店、南景苑曼哈商城、国兴苑商城、金晖家居广场、南头商业步行街、常兴时代广场等一大批零售商城和专业市场，形成了商铺投资资本的西移，短短几年时间，随着南山开发的走向饱和，商圈布阵日益成熟。
2003年，龙岗区商铺市场以龙兴国际家居广场的推广为前奏，迅速异军突起，新龙岗商业中心、龙岗商业步行街、缤纷美妆城、五洲风情摩尔、德众五金商贸广场、龙岗电子世界等相继粉墨登场，掀起了一波又一波抢铺狂潮。
2003年龙岗在售的商铺超过了罗湖、福田、南山三区的总和，其总商业容量近30万平方米。龙岗商铺市场的崛起，主要由以下的内因与外因形成：
首先是龙岗的发展空间巨大。940平方公里的龙岗区可建设用地规模达285平方公里，等于罗湖、福田、南山三个区面积的总和，龙岗大开发相当于再造一个深圳特区。随着深圳“一市多城，众星拱月”的战略规划，龙岗迎来了大开发历史机遇。
其次是龙岗商铺具有高成长空间。龙岗区域作为新兴的开发区，其商铺目前商铺售价相当于南山的二分之一、罗湖的十分之一，具有无比的成长空间。
其三是零售龙头商家迅速抢滩龙岗。龙岗中心城地产开发势头直逼南山，山海龙岗展开全面造城运动，龙岗迎来大盘盛宴，带来巨大的零售和家居大市场。新兴的消费市场，使得零售龙头商家纷纷抢占龙岗中心城，大商家龙头带旺，为商铺投资奠定了信心。
其四是大工业区涌现专业市场：龙岗作为工业区，拥有电子、家具、皮革、服装、玩具等传统产业，同时深圳大工业区的宏伟规划，为龙岗工业原材料市场提供了广阔的舞台。
业态变革———商业市场新的竞争点
随着商业市场竞争的日趋激烈，深圳零售商场和专业市场业态在不断变革提升。在零售商场方面，摩尔、商业步行街等业态相继涌现，在专业市场领域，226万平方米的华南工业原料城市场“巨无霸”即将面世，将深圳商业市场推向了一个新的高度。
2003深圳“摩尔年”
2003年，是深圳商业零售市场的“摩尔年”，继福田中信城市广场隆重开业之后，龙岗五洲风情摩尔、华润购物中心等于岁末面世，同时南山、宝安、龙岗等区域还有诸多摩尔正在规划之中。
“摩尔”是流行于发达国家和地区的最高端的商业业态，作为大型综合性购物中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等功能于一体，从建筑硬件、休闲环境、业态模式、经营理念、商圈辐射等方方面面，对传统业态形成强劲挑战。
商业步行街受追捧
商业步行街是城市商业的窗口，是城市文化的名片，无论是北京的大栅栏、上海的南京路、重庆的解放碑，还是广州的上下九、深圳的东门步行街……这些具有浓厚的人文气息与商业氛围交相辉映的特色商业步行街，吸引着人们尽情地购物、逛街、娱乐、休闲，使之流连忘返。琳琅满目的各类商品，丰富多彩的活动设施，人头攒动的繁华场景，见证着步行街独特的商业魅力。商业步行街同时也是财富的象征，强劲的租金、巨大的升值空间是商业步行街最大的特征。
2003年深圳商铺市场先后涌现出南头商业步行街和龙岗商业步行街，在建筑特色上，南头步行街采用岭南风情的广府建筑文化十分醒目，在业态规划，龙岗商业步行街引进天虹、国美、麦当劳、面点王四大主力店，备受投资者追捧。
白领———商铺投资新力量
商铺的投资者一般都是财力雄厚的公务员、个体老板、当地居民等，近年的深圳商铺市场，通过整合营销将目标客户投向深圳数以百万计的白领阶层，运用分割小铺位、降低首期门槛等有效手段，使得商铺投资不再是有钱人的专利。
3000元买龙兴国际好百年铺王，4000元做盛源大地房东，6000元投资常兴广场商铺银行……一个月工资就可以投资商铺，绝对的低门槛，绝对的大商家整体租赁的稳定回报，深圳商铺强有力的整合营销，迅速引爆了白领投资市场，形成了白领乃至全民买铺的主旋律，商铺就像股票一样，真切地走进了普通市民的生活。
白领投资倾向，一是选择二楼以上的铺位，铺位单价低、总值低、首期门槛低，如南山近期推出的产权式商铺备受科技园白领追捧；二是选择关外的商铺市场，其单价较低而且具有高成长空间，如龙岗中心城龙兴国际家居广场的投资者，市内白领占一半以上。
跨区域投资———商铺市场新动向
深圳商铺异地推广。2003年度末，″温州看楼团″、″潮汕看楼团″掀起了一股投资风暴，继龙岗中心城新龙岗商业中心等项目在温州成功推广之后，2003深圳冬交会再次引来温州看楼团100余人，两天时间成交110套商铺和住宅，成交额逾亿元；同时2003深圳房地产（温州）展示交易会亦拉开帷幕，并分批组织看楼团杀向深圳。其实，早在深圳组织温州看楼团之前，就有温州人包机专程购买龙岗集银皮革综合广场，今年国庆旅游黄金周又有温州旅游团团购南头商业步行街，温州人投资深圳物业由来已久。相关资料表明，温州民间游资逾千亿元，温州人投资的房地产物业遍及北京、上海以及珠三角等重要城市，目前在温州销售的房地产物业有70％都是外地项目，在温州晚报大厅常年举行的房地产展览，就云集着全国各地的商铺、写字楼、住宅项目。随着深圳商铺物业开发量的不断增大，发掘异地投资力量势在必然。
异地商铺深圳推广。不仅是温州人异地投资，越来越多的深圳人也开始在全国各地置业。本年度末，位于全国五大服装名城之一的湖南株洲20万平方米的中南（国际）服装交易广场，在深圳拉开了推广序幕，12月8日，7辆豪华300余人看楼团豪华阵容浩浩荡荡进军株洲，株洲市政府出动警车护卫迎接，看楼团两日成交逾5000万元，当月共四次看楼团人次达600余人。据了解，该项目深圳看楼团成员为湖南籍人士和珠三角投资客，更有不少珠三角服装企业北上谋取求商机。
深圳商铺市场热点展望
2004年，深圳商铺市场热点区域，非各大中心区莫属。罗湖商业经过数十年的发展，形成了东门商业中心，随着福田中心区的开发、南山、宝安、龙岗地产开发的崛起，这些区域经过住宅开发、人口增多的累积之后，也必将逐步形成区域性的商业中心。尤其是深圳越来越注重中心城的规划，深圳中心区、南山商业文化中心、宝安中心城、龙岗中心城等都有着较高的定位，而商业是其有机的一部分。
深圳中心区：2003年是深圳中心区建设的高峰期，这里已基本形成高度集中的商贸区、办公区、居住区，商业的开发将随之而来。中心区人气渐旺，为商业市场奠定了雄厚的消费基础。资料表明，深圳市中心区已落实的90多个建设项目中，有3个商业项目，总建筑面积达154.8万平方米，近期内将开始启动。
南山商业文化中心：南山商业文化中心周边目前已云集大型商场，已经形成了区域性商业中心的架构。作为深圳第三代城市中心的南山商业文化中心，未来将发展成为南山区集文化、娱乐休闲、大型商业和办公为一体的极具国际水准的区域性中心，以超前的理念和国际高标准的规划设计，划分为三大功能区———中心商务区、商业营业区、文化娱乐区。
宝安中心区：宝安中心区面积7.18平方公里，中心区规划的各大标志性建筑区域，基本都含有商业设施。值得一提的是，宝安其房地产市场近年来一直以住宅开发为主，商铺市场多以街铺形式出现，而近期已有相当的大型商业物业规划建设中，宝安商铺市场必将厚积薄发。
尽管深圳地铁尚在建设之中，但随着地铁站点的公布，地铁商场概念早已开始炒作。深圳地铁一期工程全线20座车站，计划于2004年年底建成通车，而多个地铁商城也随之实质性的启动，其中中心区会展中心站旁的大型购物中心、罗湖国贸站附近的原南国影院改造商业项目等，将备受瞩目。在香港、广州地铁商城的示范效应之下，深圳地铁商城将备受欢迎。
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