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深圳炒房真相大调查
| 2005年11月11日，深圳市国土资源和房产管理局发布通告，为进一步打击非法炒房抑制房价过快上涨而出台了若干条措施，其中“严禁‘炒卖楼花’”(房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房)的规定引起了业内外广泛关注！
在深圳，“炒卖楼花”的现象由来已久，置业者们经常会在新楼盘附近的中介地铺的信息栏中，发现不少开盘未足一两个月的新盘放盘信息。为摸清深圳“炒卖楼花”的大致现状，同时查探中介机构对于上述规定的反应，本报记者对6个炒楼风较为严重的片区进行了一次暗访式的市场调查，结果发现，市场上仍然存在着大量或明或暗的“炒卖楼花”的现象。
在此次采访中，不少业内人士还对“炒卖楼花”现象对于二手楼市及新房房价上涨产生的影响，以及如何杜绝“炒卖楼花”现象发表了各自的看法。名词小解释：炒卖楼花
片区地铺内出售(不含租赁)尚未取得《房地产证》的二手房，或者刚刚推向市场的新盘旋即出现在二手房市场进行交易。
【香蜜湖片区】逾100套新房炒卖
香蜜湖有大量未办证的新房炒卖
“可以免费更名，将来的房产证上直接就是你的名字。”香蜜湖片区某中介公司的一名经纪人员主动向记者表示。在这家地铺的信息栏上，已赫然挂出了香蜜湖1号的一套单位，而据记者了解，该盘才刚刚开盘不久。
记者在该地铺还看到，香域中央一套将近200平方米的单位也挂了出来，此外“金地·香蜜山(2期)还有大把的房子卖”。记者随后又了解到，类似香蜜湖1号这样的新盘，中天置业、中联地产等均有放盘。中联地产一位经纪人员称，他们的地铺拥有两套香蜜湖1号单位，其中一套400多平方米，叫价1400万元，业主购买的原价约1280万元，只不过短短几天时间，炒家转手就以100多万元的差价放盘。不过，在某些经纪人员眼里，这样的房现在只是有价无市。据了解香蜜湖1号内情的消息人士披露，那里的投资客约有15%—20%。按这个比例计算，“香蜜湖1号开盘29套房应该有5—6套房流到二手地铺里去了。”他说。
记者之后询问了中旅国际公馆与水榭花都3期有无放盘，对方回答说：“至少各有20套。”据记者了解，这几个楼盘都是在过去1个月时间里先后入市公开销售的，尤其是水榭花都3期，更是在本月初才发售，现在似乎仍循其前2期的炒风，据说其高层价格已经达到1.6万元/平方米，低层价格近3万元/平方米。
在星彦地产，一位经纪人员向记者介绍说，他曾与一个香港的职业炒家打了2—3年的交道，“通过我，他在深圳炒了6套房，赚了200—300万元，其中有一套就是在香蜜湖。”这位经纪人员承认，几乎每个经纪人员手里都会有两三个固定的炒家，不然，“生意不会那么稳定”，而这已经成了行内人所共知的事实。记者向他询问短线炒房如何办理更名的问题，他的回答是“不需要更名”。他补充说，“双方可以先签一个协议，在卖方没有与发展商签订买卖合同之前，再帮你找到一个下家，这样就可以把这套房子直接转手卖掉。”
除了这些刚刚入市的新盘，加上较早前入市但尚未取得房产证的金地·香蜜山2期以及香域中央，根据地铺提供的数据，记者保守估算，香蜜湖片区有超过100套新房进入了二手房市场。
记者采访到的南山一名职业炒家表示，他“已经比较害怕官方的调控”，如今他和他的朋友已经集中精力投资境外股票，退出了“新政”前进行的大批量二手房的短线炒作。他分析说，“这类未办证的二手房只有与发展商有特殊关系的人才能拿得到，签了认购书，就放到二手市场上去。我觉得政府应该着重打击这一类人。”
【红树湾】二手房源均没拿到房产证
红树湾只有三个纯粹意义上的高端楼盘，即红树西岸、中信红树湾、瑞河耶纳。三个楼盘都属于没有拿到房产证的新盘。
尽管政府下达了禁止炒卖楼花的政策，规定房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房，但是记者在华侨城沃尔玛旁边的一排中介街上看到，不少中介地铺的信息栏上，中信红树湾和瑞和耶纳两个新盘的放盘信息比比皆是。中信红树湾放出来的房源大多是170平方米以上的大户型，一期二手价格在13000元./平方米左右，相对于当初一手销售时的9000元/平方米的价格，增幅在14%左右。瑞河耶纳的小高层二手价在10000元/平方米左右，比一手8500元/平方米的均价高出1500元/平方米。
尽管放盘的中信红树湾和瑞河耶纳都没有拿到房产证，但是对于宣传窗口挂出的房源，几个中介地铺的经纪人员都表示可以进行交易，不过他们同时也表示要在拿到房产证时才能进行过户，在这之前，买卖双方和中介要签订一个三方合同，规定要等房产证出来后如期过户。和前段时间不同的是，如今的经纪人员也会提示你买这种房源比较有风险，建议买已经拿到房产证的楼盘。
11月14日，就在“炒卖楼花”禁令出台当天，记者在后海见到有经纪人打出了可以直接更名的招牌吸引顾客。15日，记者发现这些“直接更名”仍然存在。在华侨城沃尔玛前，一位泛城租售网的工作人员向记者透露：“你要是有意向的话，我这里有两套可以直接更名的中信红树湾2期的户型。”当记者询问这样更名有无风险时，这位工作人员回答说，“不会，因为业主只是交了订金，还没有签合同，而且，你不用交营业税。”记者进一步询问这类房源的数量，而得到的回答则是“很少，而且有时间限制，你不买，过了期限就没有了”。
南硅谷片区今年是南山楼价升幅最大的区域，片区不分大小楼盘，均价全部接近10000元/平方米，即使是朝向和楼层均不佳的最便宜的房子，二手房价也在8000元/平方米以上。
从片区地铺数量增长可看出这个片区房源不多，但成交量不错。虽然片区只有6个新入伙楼盘、1个已销售完毕的楼盘和1个在售楼盘，但是地铺已有8个，深圳的知名中介全部汇聚于此。据中介地铺工作人员介绍，这个片区的二手房目前成交十分活跃。
前段时间，记者在该区踩盘时发现有不少恒立·听海花园的房源在地铺出现。禁止“炒卖楼花”的政策出来后，记者于11月15日再次来到地铺踩盘，发现已经很难见到听海花园的房源。在海怡东方和东海万豪广场的中介地铺内，记者逐个采访后发现，听海花园的房源已经不超过5套，这和前段时间该盘的炒家比例很不对称。在中天置业的门口，两位工作人员在听到记者询问听海花园的房源时，很警惕地看着记者，并表示前段时间可以交易，但是现在已经不行。
在另一家地铺前，一位工作人员告诉记者，前段时间听海花园的炒家很多，三级市场上的房源大概有100多套，但11月11日政府政策下发后，由于存在风险，他们已经不怎么热心将这些房源拿出来了。“可能有些资金实力很弱的炒家在新政策下害怕资金会被套牢。”这位工作人员告诉记者。
除了听海花园之外，另外一个没有拿到房产证的楼盘纯海岸(该楼盘上半年开始销售，几天就销售完毕，目前仍然没有入伙)在三级市场张贴出来的房源也不多，看来也是受到了政策影响。
【坂雪岗】第五园上涨了15%
两年前，万科四季花城是坂雪岗的代名词，如今万科城、第五园把坂雪岗的含金量再度拉升了数倍。中介的工作人员告诉记者，四季花城的均价已经从最初的4000元/平方米上涨到现在的7000元/平方米。在中介的房源信息里，连同这些增值的旧盘也有楼花的买卖掺杂其中，而中介工作人员把第五园某些户型的过户手续都说得铁板钉钉。
记者在中原、中天、中联、世华四家中介公司的四季花城分行暗访时发现，第五园一期的放盘数量每家有10—15套不止，建筑面积以150平方米以上的大面积叠院house为主，还有少量190平方米的庭院别墅和80平方米左右的合院洋房。“现在第五园一期的均价在1.1万元/平方米左右，别墅的价格更在1.3万元/平方米。”中联地产的置业顾问称，第五园的紫藤坊、杨柳坊的房源较多，澄澜府还有190平方米的庭院别墅发售。当记者提出没有房产证怎样过户的问题时，几乎所有的工作人员都表示，可以先办理公证手续再等时机进行过户，并以市场价格上涨的理由劝记者尽早购买。世华地产的置业顾问竟称：“你可以先办理公证就搬进去住，等原业主拿到房产证后再缴房款都可以。”
记者发现，近期市场上热捧的第五园二期单位，竟也在中介的地铺中出现了。从四季花城的这几家中介机构了解的数据来看，二期单位放量极少，仅有2—3套庭院别墅散落在三级市场。中介工作人员介绍说，放盘者并没有确定价格，只是延续一期1.3万元/平方米左右的均价，其中如意府的一套庭院别墅在中联地产的放盘总价为200多万元，但不包含后续的各项税费。“第五园几乎所有放盘价都是实收价格，由交易产生的税费，放盘者都要求买家承担。”当被问及是否知道近期公布了“禁卖楼花”的政策时，中介工作人员都表现得很漠然，“我们已经这样卖了，以前也是这样做的，只要有人买就行。”
【宝安中心区】三家地铺均有无证房交易
作为深圳楼市的新兴片区，宝安中心区大部分楼盘仍处于施工建设期，仅有好旺角、天悦龙庭、幸福海岸等寥寥数盘已经入伙。除好旺角一期外，大部分楼盘单位均未办下房产证。然而在政府已发出禁止炒卖楼花的《通告》后，记者发现位于好旺角裙楼里的三家地铺仍在进行无房产证二手房的交易。
创辉租售的一位置业顾问向记者透露：天悦龙庭、好旺角、丽晶国际等楼盘总体放盘量较大。“这是因为上述楼盘离我们的地铺较近，而且除丽晶国际外都已入伙的缘故。”该工作人员表示，“但也不排除这些楼盘的投资客比较活跃的缘故。”
记者了解到，天悦龙庭近期有十余套单位放盘，并涵盖二房、三房、四房等多种户型，单位面积由60—175平方米不等。其中一套175平方米的四房单位开价116万元，均价已达6628元/平方米。另一套102平方米的单位开价58万元，均价也已达5686元/平方米。“放盘最多的是60—90平方米的中小户型单位，均价基本上都达到了5600—6000元/平方米，炒家基本上每套能赚到5万至10余万元不等。”
记者在这些地铺发现，丽晶国际目前也有五六套单位放盘，而好旺角放盘量一直维持在十余套左右，这些楼盘放盘均价都已达到5600元/平方米以上。“好旺角二期去年入市均价仅为4500元/平方米，大部分业主一转手就能赚上十多万。”
“宝安中心区这些楼盘基本还是以自住为主。”创辉租售的一位工作人员向记者透露，“要知道炒家有多厉害，去看看鸿隆107就知道了。”虽然鸿隆107距该地铺有数千米之遥，但该工作人员很快就向记者提供了3套房源的资料。
记者随后致电世华地产天骄地铺，一位置业顾问迅速为记者查出了十余套房源。“这些房子无论一房、二房都是48平方米，当初开盘均价为5200元，一个月时间已经涨到了5700—6000元/平方米，只有部分楼层较低的单位开价在5300元/平方米左右。”当记者询问这些房子没有房产证能否交易时，该置业顾问表示“直接更名就可以了”。而当记者提醒政府已禁止炒卖楼花时，他轻松地表示：“现在政策时常变动，但总能想出办法对付。”
一位专家指出，宝安中心区现有楼盘租金收益率较高也是买家愿意接手二手房的重要原因。“目前这些楼盘的二房租金都已达到1600—1800元/月，部分大户型精装单位租金可达2700元/月。与关内许多片区租金不断降低相比，这些楼盘对长线投资者更有吸引力。”
几天前，一家中介公司人员后海路某新盘附近拉客，他们手中就有大量刚刚发售的新盘
几日前，深圳后海路某新盘附近出现了令人惊讶的一幕：一家中介公司的多名销售人员走向街头拿着“代客购房”的招牌向路人招摇。据记者了解，这些销售人员手中有大量刚刚发售的新盘，还未入伙就提前进入了二手房市场。
【盐田沙头角】内部仍有黑箱操作
在盐田，楼市较为活跃的地方在沙头角片区，基本上所有的地铺都集中在这一片区。但由于区内楼市发展一直比较缓慢，所以片区内地铺较少，大大小小地铺大概有10间左右。11月16日，当记者来此查看时，发现无论是大型还是小型中介公司的玻璃墙挂牌上，都没有未办理《房产证》的二手房出售。看来11月11日深圳市国土资源和房产管理局颁布的房地产经纪不得代理销售尚未办理《房地产证》二手房的禁令起到了一定的作用。不过记者发现，一些小型中介公司还是存在暗地里违规的行为。
记者假扮购房者拨打了一家名为“隆务达”的地产中介的电话，表示要购买一套新房用于结婚。业务员连忙说有，问要多大的房子。记者问有没有9月份开盘的翰海东岸100平方米左右的房子，业务员介绍说目前只有翰海东岸两套60平方米左右的新房，要再大一点的新盘只有万科东海岸和万科17英里才有，不过价格比较贵，每平方米要上万元。他还介绍说，因为公司代理的楼盘大多是中小楼盘，所以豪宅存量比较少。
根据一家较大型中介公司的相关人员介绍，沙头角片区主要是中小型楼盘，自住的比例较高，炒作的成分较少。相对比较严重的是梅沙地区的别墅豪宅。例如万科东海岸二期，户型主要是小高层和Townhouse，目前部分已经在8月份入伙，剩余部分将在明年3月份入伙，所以部分业主还没有拿到房产证。由于今年受到深盐第二通道等利好消息的影响，万科东海岸二期的均价已由开盘的7500元/平方米升到了目前的1.2万元/平方米。万科东海岸三期在今年8月份才开盘，所以在市面上出售的较少。该位工作人员介绍，东海岸投资炒房的比例应该有70%，不过部分业主并不愿意拿出来卖，因为这些业主打算买下来做养老之用，而且由于业主出价过高，政策出台前的成交量也并不大。万科17英里二期为公寓，在国庆期间已解筹100套，价格2万元/平方米，其余200多套发售时间未确定，所以在市面上出售较少。较早期间开盘未拿到房产证的还有海世界，作为酒店式公寓，炒房的升值空间较小。据他估计，在政策实施后，盐田的二手房交易量将减少到10%—15%之间，对市场将有一定的影响。
□相关影响
对中介市场：利润降低不可避免
官方前几日启动新一轮宏观调控，其中有一条：严禁“楼花炒卖”，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房。“该政策减少了代理机构的营销空间，也降低了中介的营销利润。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，一般中介销售楼花的行为在三级市场所占比重为15%左右，其中8成是刚刚推向市场的新盘。中介机构通过二三级市场联动炒楼花给自身带来丰厚利润的同时，也造成市场虚旺成分。近期出台的严禁“炒卖楼花”政策会对中介收益产生影响。世华地产总经理梁文华也认为，在市场对政策的适应期内，中介机构会调整自己的经营计划，在短期内肯定会受到影响。
“如果将严禁炒卖楼花和禁止分批销售的政策相结合来看，可以发现政府推动市场量化管理的意图。”梁文华指出，市场中会加重年度营销的概念，开发商会更多地考虑一次性推盘如何营销管理的问题。以往那种由单一代理机构独撑门面的现象将越来越少，更多的是由多家中介共同代理、竞争性代理。代理销售的渠道越多，开发商一次性放量特别是大规模放量的销售风险也会降低。
“以前由于炒卖楼花现象的存在，置业者常常想买房却买不到，近期政策的出台有望结束这种局面。”中天置业副总经理郭小平表示，在杜绝楼花炒卖的前提下，深圳房地产市场的供求关系会缓和一些，也使得中介行业更加规范。
对新房市场：会降低房价涨幅
“严禁炒卖楼花政策的合理性是毋庸置疑的，对抑制房价涨幅也有积极作用。”中原地产深港研究中心总监张伟表示，该政策是从增大市场供应量的角度来考虑的，从新房市场理性发展的角度来看也具有很强的实际操作性。
中天置业副总经理郭小平把这种实操性称为“可以完全限制炒楼者的短期获利行为”。郭小平表示：“一般来讲，炒楼花的人相对比较固定，遏制这些固定人群与中介机构的利益关系走得过近。而禁止炒卖楼花政策的出台，对这些利益人群的打击是比较大的，对普通购房群体不会有任何影响。”
“炒楼花等行为以前属于技术性操作范畴，类似于推出保留单位的做法。”世华地产总经理梁文华表示，禁止炒楼花政策的出台对新房市场的价格不会产生太大影响，房价的下降空间不大，“是深圳整体经济上的强势造成房子价值的增值，土地需求与产品供应之间也一直存在不平衡的因素，这也使得政策对市场的推动作用有限。值得一提的是，禁止炒楼花政策的出台是政府进一步加强房地产信息透明化的一个标志，这一点的后续影响是很值得期待的。”
□各方建议
在禁止炒卖楼花的政策出台后，记者采访了业内多位专家，他们在对新政策普遍表示赞同的同时，也对政策的施行表达了具有建设性的建议。
引导理性购房
中原地产深港研究中心总监 张伟
政府在后期应加大力度，引导消费者理性置业，改变消费者固有的置业心理；同时加快城中村改造计划、廉租房建设、安居房建设，引导置业者理性购房。如果房价仍然高涨不下，政府还会以“组合拳”的形式出台政策。
注意政策反效果
世华地产总经理 梁文华
希望政府部门在实施政策的过程中要注意政策的反效果。深圳的经济实力很强大，人均消费能力也在全国前列，在经济不断增长的过程中想强制性降低房价是不太容易的。政府仍要坚持从加大土地供应量的角度解决供需矛盾。
完善房屋自助交易系统
景洲大厦业委会主任 邹家健
房屋信息应该更加透明，一手房的买卖要将交易的详细数据公示，二手房交易也应该详细列明成交金额、房屋所在地、房屋结构等明细。如果有条件，政府完全可以建立房屋自助交易的网络系统，一手、二手房屋买卖都可以通过网络由买卖双方自主完成，交易合同也将采用标准格式从国土部门网站下载，同时网络也可以由此搜集每笔交易的真实情况，防止虚假交易的炒楼行为。
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