|
|
|
|
稳定住房价格的意见 |
关于关于稳定住房价格工作的意见的意见
七部委意见出台后，全国一阵闹轰轰。我们那些素来善于趋时应景、谄媚跟风的媒体也不免翻来覆去地大炒一番，并据此展开五花八门的看涨看跌的卦算，言之凿凿，颇赚了一些眼球。
也有多家媒体要我谈谈看法，我却始终不愿意。一来觉得这个“意见”了无新意，实在没有评的必要；二来也是自命清高，不屑与那些学术流氓、无知政客在一个版面、一个节目上混饭吃。
但今天我却忍无可忍有些话要说。因为，我发现一个奇怪的现象：一份什么都没有说的文件竟然会引起如此大的影响，以至于形成一种山雨欲来、草木皆兵的氛围。有人将它视作救命稻草，有人将它看成洪水猛兽。总之，一向辛苦营生远离政府与政治的形形色色的中国老百姓，一夜之间对同一份文件表现出了极大的亢奋，这已经是很多年没有的事了。
自从“意见”出台后，我就很多天不看报、不听新闻了，因为我受不了那份想吐又吐不出的折腾。现在外头似乎稍微消停了些，于是从被窝里爬出来，说：
一、“意见”中说得最多也是议论最激烈的“灵丹妙药”无非两点：增加普通住房的供应；调整营业税征收办法。前者在于调节供给结构（请注意：只字没有提增加总量供应），后者在于增加投资（投机）的成本。
那么，这样的办法会起到什么效果呢？我的回答是：没有效果。
什么叫“普通住房”？我不知道七部委的衮衮诸公是如何界定的，看看文件，似乎指的是“中低价位、中小套型”，考虑到后面的文字，则还可以加上“容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下”等条件。可是，这就可以区分“普通”与“不普通”了吗？！简直是奇谈怪论。在土地出让时，你是怎么知道开发商将要推出的房子是“中低价位”的（如果不是政府在出让合同上人为设定房产的价格――可那是违反宪法――的话）？容积率、单套面积的大小与住宅档次有严格的对应关系吗？
既然你根本无法区分什么叫普通住房，又怎么谈得上要增加某一类的供应、减少另一类的供应呢？
其实，政府能掌控的无非是经济适用房的供应，因为其土地是直接划拨而非公开出让的。一旦出让，能区分出将来产品是普通住房还是不普通住房的不是政府，而是且只能是开发商。
显而易见，所谓“普通住房”根本就是一个伪命题。退一万步说，即便我们的肉食者因为肉吃得多了比草民聪明许多，能指定哪块地上长出的房子是普通住房，如果不是大幅增加总量供给的话，请问那还会是“中低价位”的“普通”住房吗？商品的价格从来是由供求关系决定的而不是所谓“价值”决定的。现在那么多的万元房，从价格上看应该是所谓的“不普通”住房了吧？可是明明容积率很高、密度很大、绿化率很低、没有装修、单套面积并不大……
为什么？稀缺。在稀缺的情况下，稻草都会成为黄金，这是最起码的经济学常识。
二、从税收来说，世界上没有一种商品是因为增税而降价的。增加税收固然会增加投资成本，这看起来降低了投资收益率、使投资者的预期发生改变并进而减少投资需求，从而降低价格。但是要注意一个事实，尽管我们的祖先曾经住过山洞、树杈、茅屋、水泥管，但现代绝大多数人却只能住在城市里、住在砖块垒砌的盒子里，因此，住房很少有替代品可言，也就是说，它的需求是非常缺乏弹性的。新华社社论所谓的“生活必需品”定义也就是这个原因。
既然缺乏弹性，人们非买不可，这样的商品怎么可能因为税费的增加而降价呢？！萨缪尔森告诉我们，如果一种商品需求缺乏弹性而供给又不增加，那么高税收只能导致高价格，烟草、KTV、高尔夫球或者妓院都是（感谢政府，现在洗头坊遍地是，供给大量增加了，大概妓院的价格开始降下来了吧）。
三、禁止未竣工商品房转让的规定将提高房产投资的门槛，并促使短期投资向中长期投资转变，但这跟价格变动并没有直接关系。
四、第四、五、八条基本是垃圾，可以忽略不计。
五、结论：七部委的所谓“组合拳”其实是一拳不拳。如果不大幅增加土地供应的话，房价显然还将上涨。拿杭州来说，现在每年出让的住宅用地仅2000亩左右，连苏州的一半都不到，房价也是自然而然是它的两倍以上。什么时候杭州每年的住宅用地出让达到4000亩了，供需矛盾也就基本缓解了，房价也就真正稳定了。
|
|
| 联系电话： |
` |
| E_mail： |
|
| 网 址： |
site2/fangchan/ |
|
|
|
