|
|
|
|
香港地产的崩盘过程 |
20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。当初，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年到1988年的短短的3年间，东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。至今，14年前的房地产泡沫破裂所带来的伤痛仍未痊愈。
20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。与1970年相比，1990年香港银行存款增加了81倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都进入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。
据专家粗略估计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由通货创造的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。也就是说，1997年以前，香港由生产创造和通货创造而共同产生的财富造就了经济的表面繁荣，但在繁荣的阴影下也埋下了泡沫破灭的危险。
1997年，亚洲金融危机发生，不久便迅速扩散到我国港台和东北亚地区。处在泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。据专家计算，从1997年10月到2002年年底的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还多，超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升的总和。
《安家》分析：
综合分析，我们认为上海楼市出现崩盘的可能性不大，理由很简单：政府一系列宏调整观调控政策正是为了促进地产市场的健康发展、防止崩盘而采取的，是一种防范于未然的措施，而不是如同香港日本当年完全处于被动状况。
上海楼市结局之狂泻版
理由：从目前上海房价下跌的传言来看，这种结局出现的频率最高。
表现
其主要表现就是房价出现30%甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。
结局
一旦出现这种结局，从表面看，在房价出现持续下跌甚至大跌的情况下，能够受益的应该是普通的购房者。很简单的道理，一旦房价下跌30%甚至50%以上，购房者就可以花更少的钱满足居住需求。
但是，房价狂跌所带来的影响远不止于这些，从长远看，由于房价狂跌所带来的银行信贷紧缩、劳动力贬值等问题最终又会影响普通购房者的利益。
由于房地产在整个国民经济中的作用，以及房地产行业的特征决定，一旦房地产的出现房价狂跌，房地产开发的利润被压缩的话，就会带动与房地产有关的建筑行业、钢材、水泥以及广告、代理等相关行业的萎缩，这样的一种连锁反应势必造成很多人失业以及工资水平的减少，实际上是一种变相的购买能力的下跌，结果购房者并不能因此得到很多实惠。
从日本东京和香港的教训来看，房地产价格的下跌，一方面会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产缩水；另一方面也会影响银行担保品的价值，引起银行贷款质量恶化、不良资产恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。例如东京房地产泡沫破裂，最终导致金融危机的出现。而一旦房地产行业出现整体萎缩，首当其冲的便是金融机构，因为房地产很大一部分的开发资金都是来自银行贷款，一旦这些项目或公司陷入困境，银行收回贷款的难度将要增加，银行的风险大大提高，从而对整个国民经济造成巨大影响。 |
|
| 联系电话： |
` |
| E_mail： |
|
| 网 址： |
site2/fangchan/ |
|
|
|
