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二手房年段分析
| 随着海湾型城市发展战略的全面推进，开发的重点日渐向岛外转移，岛内新盘开发逐渐减少，越来越多的购房者开始把岛内二手房作为自己购房置业的首选，根据市土房局统计的数据，2005年2月份，一、二手房成交面积比例达到了1.35：1，二手房作为厦门岛内房地产市场的主体地位日趋明显。鉴于目前岛内二手房房源复杂，为方便消费者购买，本报记者采访了厦门二手房业内人士，对目前岛内的二手房形态从建成年份和热点区域进行分析。
基本特征：这个时段建成的房子共同的特征是“三小”：厅小、房小、厨房小，从结构上来说既不是砖混也不是水泥浇铸，大多是预制板结构，建筑质量不高，由于建成年份较长，很容易变成危房。但多处在老市区，地段交通、配套、生活设施齐全完善，生活方便，居住成本较低。
市场价格：多属于厦门第一批上市的公房，土地使用年限只有50年，按照市场行情已买不出价钱，前一两年的价格大概在每平方米2000元出头，去年底今年初突破3000－3300元。其中一些房子因地处不可复制的地段和拥有不可替代的教育资源，价格已经大幅增长，目前仍处于供不应求状态，像一里及对面、莲花一村、槟榔西里、同安里周边等价格已经涨到了3800元以上，一些甚至超过了4500元。
前景分析：此类房屋只有收取卫生费水平的物业管理，多为无管理的开放小区，购买此类物业近期内居住没有问题，但约10年左右将面临以下风险：一是建成年份较久，存在房屋结构、建筑质量及地质条件方面的缺陷，很容易在有限的使用期限内变为危房；10年以后的教育资源变化无法准确预测；政府规划的调整也会波及房屋存在的寿命，到时候拆迁补偿的价格远赶不上市场价格。
1995年以前建成
基本特征：属于上世纪90年代初期第一次商品房价格狂飙时期开发的房产，多为带电梯的小高层、高层，当时售价奇高，曾经号称厦门最高档的住宅，其土地取得不规范，地价差距较大，有的为抢建赶工，建筑质量不是很过关。现房屋的设计无论是通风采光还是格局布置已基本过时。
市场价格：此类房屋地段位置一般比较理想，但由于房型过时，房价涨幅小，价格相对便宜，除占据特殊教育资源的个别楼盘价格较高外，大部分都徘徊在4000－4600元之间。
前景分析：由于当时监管不力，一些设备本来不过关，加上后期物业维护管理不善，导致设备、设施和结构迅速老化，再加上大部分楼盘的开发商已销声匿迹或清盘，政府规定应缴纳的维修基金和费用无法收到，购买后将有可能支付较高的物业维护管理费用和居住成本。
1995－1999年建成
基本特征：属于第一波房产泡沫破裂后开发的商品房，数量较大，尽管外观看起来不新，但建筑质量还比较过关，户型和结构较之前有了明显的进步和提升，加上开发商已开始关注小区配套的完整性，在开发时已经引入了相对比较完整的物业管理服务概念，房屋结构和设施保养相对比较完善，是目前二手房中涨价和销售的主力之一。
市场价格：由于土地以议价方式取得，价格较低，加之开发销售处在经济不是很景气时期，当初的售价不是很高，为今后涨价留下了较大的空间，目前市场价格大致在4800－5800元之间，其中一些具有特殊地理位置的项目如东卉花园、港龙花园等已经突破了8000元。
前景分析：由于存在户型结构及房屋设计上的缺陷及其他方面的不足，如小户型比较偏小，大致在50－60平方之间，大户型则室内设计还不是很合理，功能分隔还不尽完备科学，小区的绿化环境等还比较初级，其涨幅在未来不会太多，而且时间越久，其局限性会越大。
同时期建成的大量政府统建房如金鸡亭、金尚、吕岭、仙阁里、康乐、松柏、瑞景以及前埔南北区等，由于政府成片的规模开发，配套和小区环境比较好，物业管理不断改进，其目前的市场价格几乎比原先政府作为福利分配的价格翻了一番，价位大致在3600－4600元之间。不过，其中一些早期开发的小区由于户型设计已落伍，建筑质量不尽如人意，政府相关配套的投入如学校、大型商业设施等不足，早期入住的职业年轻白领多已外迁，但由于区内良好的生活、居住环境和适中的面积，预计在今后一段时间内仍然会成为市场关注的焦点，尤其会受到老年居住者的青睐。
1999－2003年建成
基本特征：由于政府公共政策的调整，从1999年开始政府统建房面积大幅萎缩，同时期经济开始复苏，大量商品房如雨后春笋般出现，这一阶段的住宅总体来看，由于开发商远远投入了大量的财力和精力进行产品开发，建筑质量不错，在户型、结构、配套环境等方面引入了人性化的概念，例如板式结构、框剪结构、蝶式设计等，通风、采光等要素比较适合人居要求，又属于次新房，建筑外观保持较好，物业管理完善，房屋的各种设施维护得比较好，是目前市场交易和涨价的主力之一。
市场价格：这类住宅的土地多通过议价方式取得，当时地价较低，尽管这类房屋的前期售价在当时的销售期仍然不低，但其相关元素与后期的建筑开发成本和销售价格相比，依然埋下了较大的涨价空间。目前市场价格大致在5000－6800元之间，某些地段如前埔会展中心等已经突破10000元。
前景分析：这类房屋如果在地段资源、房屋结构、户型设计、小区配套、周边环境及周围的便利设施和政府的公共建筑的配套资源上均具有先天的前瞻性和后天的不可替代性，那么未来仍然具有相当的空间。但其中一些房屋是由于在政府监管还不是很有力的情形下建设的，开发商当初承诺的某些设施和配套没有完全到位，个别存在公摊面积和绿化面积计算方面的差错。
2003年以后建成
基本特征：属于第二波房价非理性狂飙到后来开发的房屋，由于楼市出现买方市场，导致开发商在产品设计和规划上的投入不是很积极，其开发水平并不比之前的产品高多少。
市场价格：这类楼盘目前有少量的楼花交易，鉴于投资或者投机的原因，目前在市场交易中还是占有一定的比例，其原来的售价就在5500－6200元之间，均价突破6000元。
前景分析：由于这类房屋本身售价已极高，几乎吃掉了近10年内可能的涨价空间，加上所处地段已从城市中心向城市边缘地区外移，周边配套和公建设施要完善成熟起来尚需时日，即使有升值空间，也要在若干年后。
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